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對完善業主委員會制度的思考

發布時間:2018-07-17

北京时时彩赛车违法吗 www.mrqcgg.com.cn 一、 業主委員會不能按時成立的原因何在

《中華人民共和國物權法》第七十五條規定,“業主可以設立業主大會,選舉業主委員會。地方人民政府有關部門應當對設立業主大會和選舉業主委員會給予指導和協助”。

《上海市居住物業管理規定》第十二條規定,“一個物業管理區域內,房屋出售并交付使用的建筑面積達到百分之五十以上,或者首套房屋出售并交付使用已滿兩年的,應當召開首次業主大會會議,成立業主大會”。

依照上述規定和上海商品房住宅開發的實際情況,絕大多數住宅小區已經成立了業主委員會。但情況并非如此,在上海地區能按時成立業主委員會的住宅小區并不多,房屋交付使用了10年、8年后還未成立業主委員會的住宅小區很普遍。

照理說成立業主委員會的手續并不復雜。住宅小區滿足條件后,開發商只要向政府主管部門提出申請,提供相關資料 ,政府主管部門就要牽頭組織成立業主委員會籌備小組,召開首次業主大會并選舉成立業主委員會,事實上很多開發商并沒有按時向政府主管部門提出申請。 

很多人把業主委員會不能按照成立的責任歸咎給房屋開發商,認為是開發商故意不向政府提出申請所致。據筆者分析,這種情況雖有,但絕不是主要原因。按照相關法規規定,如果業主委員會不成立,住宅小區的維修資金就不能啟用,住宅小區的所有的維修費用由開發商承擔??⑸潭苑課蕕謀P拊鶉問怯釁諳薜?,房屋的結構終身(滿足房屋設計的使用年限),屋頂與墻面的滲漏水5年,物業的附屬設備設施為2年。事實上物業在使用二年以上,一些設備設施就會出現需要維修的情況,業主委員會成立越遲,開發商的損失越大。

如果開發商不按時向政府主管部門提出申請還有其他渠道,即由住宅小區業主的向政府主管部門提出申請,一樣能啟動成立業主委員會程序。再說對開發商故意拖延啟動成立業主委員會程序,政府對開發商也有制約的手段?!渡蝦J芯幼∥鏌倒芾硤趵返諂呤豕娑ǎ骸敖ㄉ璧ノ晃シ幢竟娑ǖ謔醯諞豢罟娑?,未將物業管理區域符合業主大會成立條件的情況書面報告物業所在地鄉、鎮人民政府或者街道辦事處,或者未按照規定提供有關資料的,由區、縣房屋行政管理部門責令限期改正,可處一萬元以上十萬元以下的??睢?。

也有人把業主委員會不能按時成立歸咎于政府主管部門不作為。其實政府主管部門也有自己的難處,業主委員會必須有合適的人選。如人選不當,草草建立起來的副作用更大。

一些住宅小區,在業主委員會成立前業主的熱情很高,但成立后發現業主委員會沒有起到期望中的作用,熱情一下子降了下來,甚至指責、干擾業主委員會的工作,最后導致業主委員會組織癱瘓的情況不乏其例。

業主委員會是一個特殊的群眾組織,擔負著小區物業管理的共同事務,面對的又是小區業主這樣一個非正式群體。擔任業主委員會的成員需要有一定的文化素養,懂得物業管理的政策法規;有豐富的工作經驗,善于溝通并能很好把握工作尺度;有較充分的業余時間與精力,因為業主委員會的工作絕大多數情況下需要利用晚間與假日時段,身體健康也是非常重要的因素。

業主委員會只是業主大會的執行機構,一切的權力歸業主大會,業主委員會的任何決定必須經過業主大會授權,業主委員會的工作受到很多限制。由于業主委員會的制度不夠完善,按照現行的法規要形成一個得到業主充分理解與高度擁護的決議很困難。業主從不同的角度理解業主大會決議,譬如選聘物業管理企業,有的要這家,有的要那家。又如確定物業服務與收費標準,有的要高些,有的要低些。業主委員會缺乏有效的方法讓全體業主共同參與,在充分討論基礎上形成一致意見。相佐意見的業主之間產生的矛盾致使造成情緒對立,反倒影響了小區的安定團結。

不少業主委員會成員受不了工作壓力,紛紛提出辭職要求,使已經成立的業主委員會組織名存實亡。

 

二、業主委員會不能按時成立,損失最大的是業主

     按照產權登記,開發商在房屋銷售前擁有對所開發房屋的全部所有權,房屋銷售是所有權逐漸轉移的過程。房屋一經銷售,哪怕售出一套住宅,物業管理的行為就發生了。所以在業主委員會成立以前,物業管理的游戲規則是由開發商提前制定的,故稱為前期物業管理。

物業管理是一種共同消費行為,實行少數服從多數的原則。隨著房屋銷售比例的增加,開發商擁有的產權比例不斷減少,為體現多數業主的共同意志,必須有一個合法身份的組織承擔這一職責,這就是業主委員會成立的必要性。

業主委員會不能按時成立,物業管理企業只能沿用與開發商訂立的前期物業管理合同提供服務,業主入住后在物業使用中遇到的實際問題無法解決。業主要封閉套內陽臺,在上海地區由于地理環境所致有其合理性,并且與相關法規不悖。如前期物業服務合同無此約定,物業管理企業就無權應允,業主只能等業主委員會成立后才有機會改變封閉陽臺的規定。更麻煩的是有的業主不聽勸住,強行封閉陽臺,物業公司堵也堵不住。業主各自為陣,陽臺封得五花八門,大樓外貌遭到損壞,物業品質下降損害的是全體業主的共同利益。

一些物業管理企業擅自改變管理服務內容,降低物業服務標準或有其他侵害業主利益的行為,在業主委員會成立以前,業主很難行使有效的監督權。在業主與物業公司的訴訟活動中,業主以個人名義的舉正材料也很難得到法院的支持。

在前期物業管理期間,物業管理的游戲規則是在政府指導的框架下制定的。如地面停車的收費標準由各區物價管理部門制定,前期物業管理期間按照標準執行,業主委員會成立后由業主大會決定。由于地面臨時停車的收益高于地面固定停車,不少物業管理企業為獲取更多的利益,將小區的地面車位全部設定為臨時停放,業主即不方便又多承擔了費用。有的物業公司隨意在住宅小區內設置大型廣告,影響了小區的整體環境。也有的借公益為名,在小區設攤位搞推銷等等。

維修資金是物業的養老金。由于業主委員會未成立,維修資金不能及時啟用,維修費用全部由開發商承擔。在這種情況下,很少有開發商積極主動投入費用的。設備設施損壞了,物業公司能拖則拖,能簡則簡,加速了設備設施磨耗速度,減短了設備使用壽命。

按照相關法規,維修資金是可以用做低風險投資收益。如將短期不用的資金按固定期存款存入銀行或購買一手國債就能獲得更多的收益。一個高層商品房住宅首期維修資金每平方米90.65元,一個10萬平方米的住宅小區就有900多萬元的維修資金,按照5%的投資收益,每年就有近40多萬的利息。在業主委員會成立前,維修資金的利息損失也不是小數目。

 

三、按時成立業主委員會關鍵是制度完善

1、要鼓勵與支持業主按時成立業主委員會

按時成立業主委員會是充分尊重業主自主管理物業的基本權力;是理順物業管理服務關系,保障物業管理服務質量的關鍵。對符合條件的物業小區,政府應督促開發商及時向政府主管部門提出申請,對無故拖延或阻擾業主委員會成立的開發商要及時采取行政處罰措施,敦促開發商提供成立業主委員會的相關手續。如果開發商繼續拖延或阻礙業主委員會成立的,可動員業主直接向政府主管部門申請。

對業主委員會的候選人的推選,要充分相信業主,尊重業主自主選擇的權利。有種觀點認為,業主委員會是一個沒有黨組織建制的群眾組織。為加強黨的領導,由居民委員會共同參與到業主委員會的組織中,居民委員會干部兼任業主委員會的成員,這樣的做法不符合相關法律法規規定。業主委員會是業主權利的代表,承擔物業共同財產管理的職能,其成員必須是小區業主,居民委員會的職責是小區居住秩序的管理,二個群眾組織有明確的職能分工。

居民委員會可以幫助業主委員會籌備組,積極推薦業主委員會候選人。居民委會是地區黨的基礎組織,掌握的小區業主情況的資料更詳細,有條件幫助業主從黨政機關,企事業單位退休的人員中尋找合適人員參加業主委員會組織。鼓勵具備條件的退休干部發揚奉獻精神,積極參與小區管理。居民委員會的黨組織也可以將此作為考核地區黨員發揮先鋒模范作用的條件。

既然成立業主委員會是法律賦予業主的權力,有法必依也是政府工作的最基本要求。政府主管部門要做到心中有數,將按時成立業主委員會納入政府工作目標與工作考核內容。

 

2、從制度上完善業主委員會管理

針對一些小區業主委員會開展工作難的情況,從完善制度建設著手,支持業主委員會的工作。

由于絕大多數業主委員會是完全公益性的,即業主委員會成員無償向業主提供服務。無償服務的最大缺陷是缺乏約束力,一旦業主委員會的工作開展不順利,一些成員就會打退堂鼓,放棄業主委員會工作,有的直接提出辭職。造成業主委員會成立后不能正??構ぷ?,甚至完全癱瘓。

筆者建議,要鼓勵業主委員會成員領取合理報酬,建立明確的權利義務關系,同時從工作制度上明確業主委員會成員的工作職責。如接待制度,例會制度,定期向全體業主報告工作情況的制度,收集與向物業公司反饋業主有意見制度,監督物業服務質量制度等,據此對業主委員會成員的工作進行考核。業主委員會真正發揮了對維修資金、小區公益性收入的使用監督,支付這些津貼是微不足道的。

用制度規定業主委員會成員不能干預物業管理企業的管理服務,如對物業設備設施專養單位的選擇,物業管理服務內容的分包業務等。既然將物業管理服務委托給物業管理企業,就要充分尊重物業管理企業的工作,可利用專業審計等手段實行監督職能而不是取代物業管理企業的工作。

對不稱職的業主委員會成員要及時進行更換??梢越⒁抵魑被峒嘍接牒蟛怪貧?,在成立業主委員會組織時,同時設立業主委員會監督小組與候補委員。以便發揮對業主委員會的工作的監督,一旦有委員被解職,就及時能從候補委員中得到補充,保障業主委員會的組織健全。

 

3、從政策上支持業主委員會工作

業主委員會的工作還遇到政策法規不夠完善的矛盾。如按照現行的法規,業主委員會的任何工作都要在業主大會授權的框架下進行,需要獲得業主戶數與業主建筑面積的多數(二分之一)或絕對多數(三分之二)的同意,操作起來十分困難。

如物權法第第八十三條規定,“業主大會和業主委員會,對任意棄置垃圾、排放污染物或者噪聲、違反規定飼養動物、違章搭建、侵占通道、拒付物業費等損害他人合法權益的行為,有權依照法律、法規以及管理規約,要求行為人停止侵害、消除危險、排除妨害、賠償損失。業主對侵害自己合法權益的行為,可以依法向人民法院提起訴訟”。但真正行使這個權利時,法院需要業主委員會提供業主大會書面報告的依據,包括全體業主簽字的資料。由于召開臨時業主大會的程序與手續相當冗雜,形成有效的業主大會決議不但需要很長的時間,更有小區業戶分離的情況普遍,很難形成決議。

解決這些問題不能僅靠業主間的約定。建議對業主大會的手續進行簡化,一些對業主共同利益的事務采取簡易程序,如由業主委員會形成決議后將決議公示一段時間,未受到多數業主反對視同業主大會通過。

動用維修資金亦是如此,需要通過區域二分之一以上業主同意。如外墻滲漏可能影響的只是一戶業主,但需要征詢整幢房屋業主的意見。經常遇到這樣的情況,未受影響的業主投了反對票,使維修資金無法動用,造成部分業主對業主委員會能力的懷疑。電梯維修中也有這樣的情況,一個樓層的操作板壞了,需要征詢整個門棟業主的意見。

建議對維修資金使用規定作修訂,賦予業主委員會對影響物業使用安全與正常生活的維修項目直接動用維修資金的權利。

業主委員會工作中矛盾最大的是選聘物業管理企業。在結束前期物業管理服務或物業服務合同到期需要訂立新的物業服務合同時,按照現行法規,業主委員會需要召開業主大會就續聘、另聘物業管理企業的問題召開業主大會形成決議,如何續、另聘就由業主委員會決定。

如果是另聘新的物業管理企業,聘哪家企業,采用何種方式聘用往往業主間意見相佐。即使是續聘,也存在確定怎樣的服務標準,確認多少收費標準也是問題爭論的焦點。一些住宅小區在業主委員會成立前,業主即使對物業管理企業的服務存在種種不滿,但業主間相安無事,一旦成立了業主委員會,這種矛盾就轉移到業主委員會身上,反倒影響了社區的和諧穩定。

建議對業主委員會選聘物業管理企業的相關法規進行細化。如規定選聘物業管理企業必須在政府主管部門的指導下,通過有資質的第三方中介機構采用公開招聘形式進行,從程序上做到公開、公正;細化物業服務等級與物業服務收費標準,并制定將標準隨市場物價指數變化的定價機制,讓業主委員會確定服務與收費標準時有據可依;推薦與鼓勵實行酬金制核算方法,將物業服務成本完全做到公開、透明,讓業主做明白消費人,以維護市場公平。

按照相關法規,業主委員會的成員必須是嚴格遵守物業管理的法律、法規,在物業裝修和使用中有違章、違規行為的不能擔任業主委員會。業主在物業裝修和使用中的違章違規分二種情況,一種是構成相鄰妨礙的侵權行為,如損壞房屋的承重結構,影響物業外貌、侵占物業共用部位,損壞物業共用設施設備等。另一種是違反政府規劃的,如曬臺蓋頂,在自家庭院或單獨使用的屋頂搭建陽光棚等。有這樣一個別墅小區,在房屋設計時業主戶室進戶門上沒有安裝雨棚,業主出于實際使用需求,紛紛加裝了雨棚。這種行為后被認定的為違章行為,因違章問題普遍,小區幾乎無人有資格參加業主委員會。

筆者并不否認對違章的認定,畢竟違章與參加業主委員會是二個不同的法律關系。建議放寬對業主委員會成員的限制,只要不直接侵害業主共同利益,矛盾不突出的允許加入業主委員會,以擴大對業主委員會成員對象的選擇。

從制度創新中尋找出路。業主委員與居民委員會是與業主居住生活中最貼近的二個群眾組織,雖有明確分工,但實際工作中存在很多密不可分的地方。分工不分家,鼎力合作,與物業管理企業一起形成三駕馬車式的管理是最佳模式。據說在境外,業主委員會制度也不是物業自主管理的唯一模式。筆者設想可否從制度創新入手,將業主委員會改為管理委員會,由業主與居民共同參加,將業主委員會的物業管理與居民委員會的居住管理合并起來,統籌兼顧,是否會取得更好的管理效果。

總之,業主委員會制度涉及到業主千家萬戶的基本生活保障,也涉及社區的安定團結,希望大家都來關心他。

上海復欣物業管理發展有限公司

陳林生


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